Oota, aga kust raha tuleb?
Kuulasin just Rahakratti rääkimas Tark Investor podcastis ja palju oli äratundmisrõõmu. Tema on muidugi juba kogenud blogipidaja ja investor, aga seda julgustavam oli kuulda, et esimesed 2 aastat ta mitte ainult ei kirjutanud blogi üksinda vaid ka luges seda üksinda. Tean siis, mida oodata. Tal paluti seal muu hulgas ka enda inveteerimisteekonna algusest rääkida ja see pani ka mind mõtlema ajale, mis minu investeerimise teekonnale tõuke andis.
Nii nagu Rahakratt nii ka mina ei alustanud investeerimist mitte suure vaevaga kogutud säästudest vaid hoopis sissetulekute suurenemisest. 2019 aastal õnnestus mul endale skoorida selline töö, kus palk oli nii kõrge, et alguses kui mulle meili tööpakkumine tuli, siis arvasin, et tegemist on scamiga. Väga palju rohkem ma selle kohta rääkida ei saagi, sest kõik on super konfidentsiaalne, aga ütlen siis lihtsalt nii, et see töö õigustas kogu mu haridustee 100%-liselt.
See oli pooleaastane periood, kus ma praktiliselt kogu oma ärkveloleku aja vahetasin töötasu vastu. Ehk siis seitse päeva nädalas istusin ma 8st - 8ni kontoris ja töötasin. Sinna juurde ka vähene uni ja liikumine ning olidki loodud täiuslikud tingimused, et vaimne tervis oma asjad kokku pakiks ja majast lahkuks. Seega ma ei tea kui väga ma sellist lahendust teistele soovitaks, samas ilma selle sissetulekuta, ei oleks ma hetkel täiskohaga flippija vaid töötaks endiselt kusagil kontoris palgatööl. Võta siis kinni, mis see hea lahendus oleks. Tänasel päeval jätaks ma vist pigem osa eurodest vastu võtmata ja kasutaks laupäeva, pühapäeva puhkamiseks, aga noh maitse asi.
Minu teekond on aga pigem erandlik olnud, sest vaevalt kõigile igapäevaselt nende sissetulekust 10x suurema palgaga tööpakkumised meili kukuvad. Tean, et inimesed harrastavad ka sellist tegevust nagu säästmine, aga seda ma ei oska kommenteerida. Kuni selle aasta jaanuarini olime mina ja raha umbes sellises suhtes:
2023 tõi muidugi meie suhtesse väga suured muutused, aga kuna see kõik on veel nii värske ja uus, siis ma ei hakka siin praalimisega meile pinget peale panema. Räägime sellest kuu aja pärast uuesti.
Nii, aga kust siis see raha saada, et endale alustuseks kasvõi 16 ruutmeetrit kinnisvara osta? Toon siin ära võimalused, mida ise kasutanud olen. Kindlasti on veel lahendusi, aga hetkel on minu katsetused piirdunud nendega:
FFF - juba tüdimuseni korratud - friends, family and fools. Kui investeeringuks raha vaja, siis vaata kõigepealt enda perekonna ja tutvusringkonna poole. Tõenäoliselt on pangad, toidupoed ja energiafirmad juba sinust ette jõudnud ja paljude sukasääred rahast tühjaks tõmmanud, aga proovida tasub siiski. Minu jaoks on see kategooria kõige mugavam ja meeldivam, sest sellega ei kaasne meeletut aruandlust, raamatupidamist ja muud bürokraatiat. Oluline on lihtsalt meeles pidada, et "Võta, aga pane tagasi" ja soovitatavalt koos mõistliku intressiga. Seega FFF poole pöördudes peaks äriplaan veel eriti hästi läbimõeldud olema, sest kui sa feilid, siis lisaks muule jamale on siin kaalul ka suhted enda lähedastega ja päeva lõpuks on suhted igal juhul olulisemad kui ükskõik milline rahasumma, vähemalt minu jaoks.
Siin blogis varasemalt jutuks tulnud õnnetust mikrokorterist saingi ma edasi liikuda Mustamäe 2-toaliste korterite peale tänu sugulasele, kes oli huvitatud kinnisvarast ja soovis kampa lüüa. Panime rahad kokku ja ühiselt sai ära flipitud 5 korterit. Kasumi jagasime pooleks ja 5nda korteri lõpuks oli meil mõlemal piisavalt suur summa kogunenud, et iseseisvalt edasi tegutseda ja investeerida.
Lisaks on mulle kriisiolukordades alati appi tulnud ka vanemad. Näiteks kui olen kogemata kahe korteri ostu kokku leppinud, broneerimistasu ära maksnud ja siis avastanud, et ups!...raha ei ole (Sellest loost räägin tulevikus lähemalt). Mitmed flipid olemegi emaga kahasse teinud ja need on olnud mu absoluutsed lemmikud. See koostegemise rõõm ja ühiselt oma töös õnnestumine on hoopis mingi teise dimensiooni meie suhtele juurde lisanud ja vähemalt mina olen seda protsessi kogu täiega nautinud.
Ühtlasi on mu elus ka üks kullatükist sõbranna, kes oma kulla tükke vahest minuga ka sheerib. Ka praegu on meil koos ühine projekt käsil ja meie tööde jaotus on selline, et mina teen kogu flipiga seotud töö ja tema on passiivne investor. See on meile mõlemale ideaalselt sobiv diil, aga mõistan, et paljude jaoks võiks see probleeme tekitada. Siit ongi hea edasi liikuda kõige olulisemate aspektide juurde, millele mõelda kui hakata FFF-lt laenama.
Küsimused, mida läbi mõelda:
Kas see on klassikaline laen või ühine projekt?
Kui see on laen, siis kui pikk on periood, milline on intress ja kuidas toimub tagasimaksete tasumine? Tagasimaksete osas saab ju sõlmida igasuguseid kokkuleppeid, näiteks bullet- või täisbullet-tüüpi laen. Bullet laenugraafiku puhul teostab laenuvõtja jooksvaid intressimakseid ning tasub laenu põhiosa perioodi lõpus. Täisbullet laenu puhul kuuluvad nii intress kui ka laenu põhiosa tasumisele perioodi lõpus. Targemad investorid on soovitanud, et isegi kui laenu põhiosa tagasimakse toimub perioodi lõpus, siis intressimakseid võiks igakuiselt tasuda. See tagab laenuandjale mõnusa igakuise passiivse sissetuleku ja nii on ta ehk ka järgmisel korral sulle nõus laenu andma.
Kui see on ühine projekt, siis kuidas toimub tööde ja kasumi jaotus? Esmalt võib küll tunduda, et flippimine on "higivaba raha", aga tegelikult nõuab see üsa palju töötunde ja ka närvirakke, eriti kui sa alles alustad. Ehk siis ühise projekti puhul on ülioluline kohe alguses lahti rääkida ootused üksteise panusele ja vajadusel siis kasuminumbrid vastavalt panusele jaotada.
Ühise projekti eeliseks on, et üldjuhul tasu sõltub kasumist. Ehk siis kõik projektis osalejad on investorid, kes on arvestanud, et kui kasumit ei ole, siis ei ole ka midagi projekti lõppedes jaotada ja aktsepteeritud on ka risk osa rahast kaotada. Samas on aga võimalik tulu suurem kui see oleks lihtsalt laenu puhul.
Enda varade müük - Eestlane on kinnisvara usku ja eriti oluline on, et oleks ikka oma kodu, mitte üürikas.
Suurem osa inimestele see ongi esimene ja kõige mõistlikum investeering - võtta kodulaen ja osta endale elupaik. Esiteks kusagil peab ju inimene elama ja teiseks kodulaenud on eestis nii mõistliku intressiga, et tundub nagu no-brainer see investeering ära teha. Mina läksin aga hoopis seda teed, et 2020 aastal müüsin enda 2-toalise korteri uusarenduses, maksin tagasi pangalaenu ja võtsin sellest tehingust kaasa üle 20k kasumit, lisaks sain enda kasutusse ka sissemaksu osa. Seega tehniliselt oli ka minu kodumüügi puhul tegemist justkui flipiga, igal juhul väikese võimenduse sain ma siit juurde küll.
Laenud - Hetkel ma flippimiseks pangalt laenu võtnud ei ole, küsinud olen küll, aga endale sobivaid tingimusi veel leida ei ole õnnestunud. Flippimist üldiselt tehakse ettevõtte alt ehk siis ka laenud, mille poole vaadata on üldjuhul ärilaenud. Need on aga alati palju kallimad kui kodulaen ja kui lisatagatist ei ole, siis on laenu saamine samuti raskendatud.
Lisaks tuleb ka mängu küsimus, et kui kaua on sinu ettevõte tegutsenud, kas sa oled alles alustav ettevõtja, tulevad sinu ettevõtte tulud ka kusagilt kolmandast allikast, mis ei ole seotud flipiga? Osad pangad näiteks ei ole nõus finantseerima ettevõtteid, kelle ainus tulu on flipist tulev kasum, sest see on lihtsalt nii etteaimamatu ja pankade silmis liialt riskantne tegevus.
Üürikinnisvara puhul on üldiselt palju lihtsam, äriplaan on kindlam, igakuine sissetulek ka enam-vähem garanteeritud ja see sama kinnisvara jääbki juba laenu tagatiseks.
Samas on ka ettevõtteid, kes on nõus finantseerima flippe, aga nende intress on päris kopsaks (al 12% aastas + euribor) ja tänu sellele on nad ka VÄGA huvitatud, et see tehing kokku saaks pandud. Aastatel 2020-2022 esimene pool oli mulle ka see 12% pakkumine okei, aga siis sain ma õnneks parema diili FFF grupist. Tänasel päeval ja selles turuolukorras ma sellist laenu enam ei kaaluks.
Seega kui on siiski soov pangast laenu saada flippimise jaoks, siis tasuks uurida pakkumist kõigist laenuettevõtetest ja pankadest, et endale parimad tingimused välja kaubelda. Ühtlasi on see tingimuste uurimise protsess kasulik ka selleks, et sa ise enda äriplaani ja numbrid korralikult läbi mõtleksid ja analüüsiksid, sest alustavate ettevõtete puhul tahetakse ka arvutusi ja äriplaani näha. Kasuks tuleks muidugi ka see kui enne laenu võtmist need samad arvutused ka mõne teise investori või kasvõi ehituseksperdiga läbi käia.
Paari trikki olen veel kasutanud, aga need ma hoian endale, et tulevikus heade lugude pähe ära paketeerida ja kalli raha eest maha müüa...noh juhuks kui investeerimisega ikkagi pekki peaks minema ja Kristi Saare mind enda contentiga vastutustundliku finantskäitumisega kodanikuks muuta ei suuda.