Korterite flippimine - viis vastamata küsimust

See oli küll üks kiire, aga huvitav nädal, millesse mahtus nii minu kui ka meie armsa Eesti sünnipäeva tähistamine. Nende mõlema tähtsa päeva tarbeks sai siis päälinna sõidetud - ja mida ullu! Kuidas te Tallinna rahvas puruvaesed ja massiivselt paksud ei ole? Tõe huvides pean ütlema, et ega ma ise ka siin just ülemäära kaua Tallinnast eemal ei ole elanud, aga juba on rahakott paksem ja piht peenem.

Linnas olles on lihtsalt liiga mugav raha kulutada. Igal pool kohvikud ja restoranid, kinod, spaad, poed - nagu üks suur Disneyland. See nimekiri, kuhu enda raha mõnusalt ära paigutada on lihtsalt lõputu.

Ehk siis minusugune hedonist, kes siiski investeerida ja koguda sooviks, ei tohiks ilmtingimata linnas elada. Metsas on hea - esimene pood on 20 kilomeetri kaugusel ja vähe ma hakkan sinna ühe Annekese pärast sõitma. Ehk siis närin porgandit edasi ja on tänulik nii rahakott kui kehakaal.

Ei piirdunud mu seekordne Tallinna külastus aga ainult ummikutes lõbutsemisega vaid tehtud sai ka paar "töist" toimetust. Lisaks sellele, et sain kätte uue korteri võtmed, mida nüüd kribinal-krabinal renoma hakata, sain ka maha ühe kinnisvarateemalise podcasti salvestamisega. Toreda kokkusattumusena kutsusid Kinnisvarajutud podcast tegijad mind just 23ndal veebruaril endaga saadet salvestama ja nii saingi osa enda sünnipäevast veeta kinnisvarateemadel vesteldes. Ega ma eriti mäleta, mis ma seal kokku jutustasin, aga natuke kardan, et liiga palju kordi sai kasutatud sõna "tagumik". Noh, eks me siis paari nädala pärast saame kuulda.

Kes mind Instagramis jälgib, see vast märkas, et nädala alguses tegin ka ühe Q&A, kus huvilised said flipi-teemalisi küsimusi küsida, millele ma siis jõudumööda vastata proovisin. Kuna aga jõudu ja aega ülemäära palju ei olnud, siis jäid vastamata mitmed huvitavad küsimused. Seega mõtlesin, et teen hoopis ühe blogipostituse, milles vastan ära viiele kõige levinumale või huvitavamale küsimusele. Hakkame siis järjest minema.

1) Mida tähendab flippimine

Kui mult esimest korda seda küsimust küsiti, siis ma tuimalt ignoreerisin küsijat, sest esenekindla naisena nagu ma olen, arvasin ma, et raudselt mõnitab mind. Noh, et ju ma olen sõna valesti kirjutanud või ise millestki valesti aru saanud ja nüüd üritatakse mind avalikult häbiposti panna. Täiesti loogiline, eks?

Hiljem tekkis aga küsijaid juurde ja ma sain aru, et ma olen enda blogikest ja insta-kanalit ehitanud ümber termini, millest paljud midagi kuulnud ei ole või aru ei saa. Ehk siis viimane aeg enda alandlikud vabandused edastada ja lõpuks ära selgitada, mida paganat see flippimine siis endast kujutab.

Kinnisvara flip tähendab renoveerimist vajava kinnisvara ostmist, remondiga või näiteks kinnisvara väiksemateks osadeks jagamisega selle väärtuse tõstmist ja seejärel kasumiga müümist. Kasumikomponent on termini definitsioonis oluline seetõttu, et kahjumiga müügi korral kutsutakse sellist tegevust hoopis flopiks. Minu teekonnal ühtegi floppi veel õnneks ette ei ole sattunud, kuigi üpris lähedal olen mõnel korral olnud.

Lisaks tegeletakse kinnisvaraturul ka spekuleerimisega. Ehk siis ostetakse kinnisvara (kasutatud, uusarendus, renoveeritud vms) ja pannakse koheselt kallimalt müüki. Osad eksperdid soovitavad sellist strateegiat just langeval turul, et tehing oleks võimalikult kiire ja ei kulutataks väärtuslikku aega renovatsioonile. See aga eeldab, et ostetud kinnisvara on omandatud kõvasti alla turuhinna ja selliste tehingute leidmine eeldab head õnne, kontaktide olemasolu või suurt riskitaluvust. Mina selliste tehingutega ise kokku puutunud ei ole. Pigem üritan ma renoveerimisega lihtsalt kiiremini lõpule saada - maksimaalselt 1.5 kuud ja siiani on see strateegia minu jaoks toiminud.

Kinnisvara flippimine on üpriski aktiivne tegevus ja seda eriti juhul kui otsustad korterit ise renoveerima hakata. Mina tunked seljas ja pahtlilabidas õlal enda päevi ei veeda, aga tööd jagub sellegipoolest piisavalt. Ehk siis tuleb arvestada, et flippimise puhul on tegemist pigem ettevõtlusega kui passiivse investeerimisega. Samas on see suurepärane võimalus, et kapitali kiirelt kasvatada ja seejärel passiivseks investoriks hakata.

2) Kas müügilt tulumaksu siis ei peagi maksma?

Enne flippima asumist tuleb kõigepealt ära otsustada, et kas sa soovid seda teha eraisikuna või ettevõtte alt? Eraisikuna tegutsemisel väga palju eeliseid ja võimalusi ei ole ja üks hetk peab ikka ettevõtte alla kolima, aga teoorias võiksin ka mina enda esimeseks flipiks nimetada eraisikuna kodu müüki. Ma ostsin korteri kodulaenuga ja paar aastat hiljem müüsin kasumiga maha ning kasumit kasutasin korterite flippimiseks.

Eraisikuna kinnisvara müües tulebki tähele panna, et tulumaksuvabastus kehtib 1 kord kahe aasta jooksul enda elupaika müües. Seega sellise klassikalise ostan-renoveerin-müün tehingu puhul tuleks igakordselt kasumilt maksta tulumaks.

Ettevõtte alt tegutsedes on sul võimalik kogu teenitud tulu suunata ettevõtte arengusse ja maksud tasuda tulevikus kui hakkad dividende välja võtma.

3) Kuidas leida rahastus?

Rahastusallikatest olen lähemalt rääkinud siin postituses. Kui ma peaksin aga valima, milline on kõige turvalisem viis enda flipi rahastamiseks, siis ma ütleksin, et koostöö FFF (pere-sõbrad-tuttavad) grupi liikmetega. Ehk siis kogu ise mingi summa kokku, kaasa paar rahakat sõpra või sugulast ning tehke esimene flipp koostööna. Kui kasum tuleb, siis jagate sõbralikult pundi peale ära ja kui kasumit ei ole, siis ei olegi midagi jagada. Vähemalt ei jookse kõrged intressid ja saad esimese flipi üpris turvaliselt ära proovida. Näiteks minu esimene korter maksis 25 500, seega pundi peale ära jagades ei ole ka sisenemise lävend ületamatult kõrge.

4) Kui suur on korteri renovatsioonikulu?

Renovatsiooni hind sõltub nii korteri suurusest kui tehtud tööde kvaliteedist. Kindlasti alati saab kallimalt ja saab ka kõvasti odavamalt, aga mina olen arvestanud hinnaks 500-550 eurot m2 kohta. See kehtib siis 2-toaliste 39-45m2 korterite puhul. Kui ma paar aastat tagasi alustasin, siis jäi see hind 400-450 euro juurde ruutmeetri kohta.

Mina kasutan kõigiks töödeks vastavaid spetsialiste ehk siis tihtipeale tellin ma isegi koristuse sisse. Kui ma elaksin Tallinnas, siis käiksin ehk ise koristamas, aga praegu olen leidnud, et kuluefektiivsem on kõik tööd sisse tellida ja mitte neid ise pusida. Loomulikult, mida rohkem töid ise teha, seda odavam tööde hind kokku tuleb, aga ajaliselt võib kulu sellisel juhul jällegi suurem olla.

Mina olen otsustanud, et flippimine on minu jaoks kestev protsess, milles ma viibin aastaid. Seega see protsess peab minu jaoks olema nauditav. Kui see eeldab, et ma kasumis paar tuhat eurot järele pean andma, siis see on parem lahendus kui see, et ma praegu võtan paar tuhat eurot rohkem kasumit, aga tegelen ülesannetega, mis on mulle ühel hetkel võib-olla nii vastumeelsed , et ma flippimisega üldse lõpp-arve pean tegema.

5) Millist tootlust oodata?

See on vist kõige populaarsem küsimus koos küsimusega, et kas praegusel hetkel üldse enam on mõtet flippida. Jah - korterite hinnad on langenud, aga langenud ei ole ainult ilusate ja renoveeritud korterite hinnad. Ka renoveerimist vajavate korterite hinnad on langenud. Ehk siis ostad odavamalt ja müüd odavamalt, aga mõistlikult tegutsedes mahutab sinna väikese kasumiprotsendi kenasti ära.

Öeldakse, et heal ajal võiks kasum jääda 20%-30% juurde ostuhinnast. Enamik korterite puhul see nii ka jäänud on. Eelmine poolaasta tõmbas seda muidugi alla, sest siis tuli kortereid müüa kasumiga, mis jäi alla 10%, kõige kehvemal juhul lausa 2% juurde. Kui arvestada, et tehingud oli ka väga aeglased ehk siis ostust-müügini kulus 5 kuud, siis jah eelmine poolaasta ülemäära edukas ei olnud. Seda aitasid aga tasandada eelnenud head ajad ja lootus, et hinnad on nüüdseks korrigeerunud ja edasi saab juba targemalt ja edukamalt liikuda.

Kuidas teil siis vahepeal läinud on? Kas keegi on endale mõne kinnisvara ka ligi haaranud?