Kas flippimisega rikkaks saamise aeg on läbi?

Korter, mille ostsin hinnatipus augustis 2022 ja müüsin languses. Kasum 1200€

Küsimusega "Kas flippimine on surnud" ongi hea sisse juhatada minu flipi-teekonda kajastava blogi esimene postitus. Iseenesest võiks Eestis tegutsevaid investoreid kuulates, etteruttavalt sellele küsimusele jaatavalt vastata ja blogi siinkohal kinni panna või siis vähemalt Ida-Virumaale enda portfelliga kolida. Tegelikult on aga nii, et pärast lühikest ooteperioodi oktoobris ja novembris ning sellest tulenenud hinnakorrektsiooni, olen kõik suvel ostetud korterid suutnud väikese kasumiga maha müüa. Uued korterid, mis ostetud selle aasta augustiga võrreldes juba ligi 20% soodsama hinnaga, on valmimas. Seega minu isiklik kogemus ütleb, et mingi liikumine kinnisvaraturul siiski toimub ja kui hinnas ning kvaliteedis enda toode paika saada, siis on ostjad olemas.

Ma annan endale aga aru, et minu kogemus ei peegelda veel kogu turu situatsiooni ja statistika kõneleb enda eest - tehingute arv on drastiliselt langenud ja sama on teinud ka keskmine hind ruutmeetri kohta.

Ülalolev illustreerib üsna täpselt hetkeolukorda, kus müüjate hinnaootus on veel üpris kõrgel, samas kui ostjad on nõus üha vähem ja vähem kinnisvara eest maksma.

Langust ennustatakse kogu 2023 aasta esimeseks pooleks. Seega kui sa oled alustav investor, kes alles mõtleb kinnisvaraturule sisenemisest, siis minu soovitus oleks, et hoia seda mõtet veel umbes 3-6 kuud, tutvu hindadega ja vaata, mida toovad aasta II ja III kvartal. Ma ise olen muidugi kohutavalt kannatamatu inimene ja soovin alati kohe ja nüüd tegutseda, seega ma mõistan kõiki, kes taolist soovitust kuuldes silmi pööritavad ja laenutaotlusi edasi saadavad.

Kui sa otsustad enda flippimise teekonda just täna ja praegu alustada, siis tee kindlaks, et su excelid ja arvutused arvestaksid ka ootamatute kulude ja 10-20% hinnalangusega. Turg sinu eest praeguses situatsioonis enam vigade parandust ei tee. Mina olen flippimisega tegelenud peaaegu 3 aastat ja minu õnneks on see olnud aeg, kus turg on olnud andestav ja halastav. Ehk siis ma olen saanud korduvalt ja korduvalt teha vigu ja mul on olnud võimalus õppida turul, mis on tormiliselt kasvav. Isegi kogenematu ja impulsiivse investorina oli mul võimalik teenida korralikku kasumit ka kõige riskantsematest projektidest. Tänasel päeval see enam nii ei ole.

Millega peaks siis arvestama, et täna ostetud korteriga edukas flip teha?

Kauple! - Mitte ainult sina ei ole hinnalanguse ees hirmul, vaid ka kõik teised turuosalised sh maaklerid, kardavad ja ootavad langust. Ei ole üldse võimatu, et 90 000-eurose korteri saab kätte 76 000. Mina nii julge kaupleja muidugi ei ole, aga 7000-9000 on ka minul õnnestunud alla kaubelda.

Küsi allahindlusi! - Küsija suu pihta ei lööda, eks?! Tihti piisab ainult küsimisest ja poed on sulle nõus 10-35% allahindlust tegema. Lisaks on olemas erinevad kampaaniapäevad, erakliendi ja ärikliendi osakonnad ning kliendisoodustused. Seega kui sul keskmisest suuremat sorti viha enda raha vastu ei ole, siis käi uhkelt ringi ja muudkui küsi soodustusi.

Kulud kokku! - Kui korter käes, siis vaata üle enda kulud. Enam ei ole see aeg, kus ehitajatel on rohkem tööd kui ära teha jõuavad. Üha rohkem on turule lisandunud inimesi, kellel projektid on otsa saanud ja tööotsingud käsil. Seega on ka palgaralli natuke vaibunud ja hinnad suuremal määral läbiräägitavad. Pea meeles, et kui sa suudad iga kulurida kasvõi väikese protsendi võrra vähendada, siis kokku moodustab see summa, mida müüki realiseerides saad kasumiks nimetada.

Kes on su klient?- Klassikaline küsimus, on relevantne ka kinnisvaraäris. Klienditüübi määramine aitab väga palju kaasa otustamisele, milliseid materjale kasutada, kui palju raha renoveerimistöödele kulutada ja kas korter sisustada või mitte. Viimase puhul on muidugi oluline ka sinu enda kogemus ja oskused. Kui sa ei tunne ennast sisustamises ja disainimises mugavalt, siis jäta pigem need diivanid ja vaibad ostmata ning investeeri see raha kvaliteetsesse naturaalsesse parketti või vähe kobedamasse köögimööblisse.

Aeg- Aeg- Aeg!!! - Aeg on oluline mitmel põhjusel. Esiteks muidugi kulude tõttu. Mida kauem korter käes on, seda suuremad on kulud kommunaalmaksetele ja kui oled laenuga ostja siis muidugi ka intressimaksetele. Langev turg annab aga aja tähtsusele juurde veel lisadimensiooni. Iga mööduv kuu võib tuua 5-10%-lise hinnalanguse, mis kajastub ka hindamisaktides ja ostjate ootustes. Seega aeg on kriitilise tähtsusega ja seda ka tõusval turul, aga siis hoopis vastupidises suunas.

Seega kui korter käes, tuleb kiirelt tegutseda. Renoveerimisele 4 kuud kulutada nagu mina seda esimeste korteritega tegin, on rohkem kui riskantne. Korter peaks saama valmis ja müüki maksimaalselt 1.5 kuuga, aga tegelikult võiks see aeg olla veel lühem. See omakorda tähendab, et kui sul on vähemalt 2-toaline korter, siis ainult ühest ehitajast sulle ei piisa. Meeskond peaks töötama õlitatult ja juhi vastutus on, et see nii ka oleks. Niiet mõtle hoolikalt läbi kõik tegemist vajavad tööd, nende järjekord ja tegijad.

Kasuks tuleb muidugi ka külm närv, sest nii nagu sina üritasid korterit ostes kaubelda, nii üritavad seda ka inimesed, kes sinu korterit ostma tulevad. Seega tasub portaalidesse natukene kõrgem hind panna, et oleks kasvõi paar tuhat eurot ruumi alla tulemiseks. Lisaks võtab praegusel ajal müük tõenäoliselt aega kauem kui vaid paar nädalat. Mind aitab selles olukorras mõte, et kui ma suutsin müüa maha 15m2 suuruse korteri, mis asus pooleldi lagunevas ja põlemiskahjustustega majas, siis küll leidub ostja ka minu praegustele korteritele.

Minu esimene flip! Pooleldi lagunenud maja koos põlemiskahjustustega.

Postituse pealkirjas püstitatud küsimusele vastaks siis nii, et aastatega 2020-2022 sama kiiret rikastumist flipid tõenäoliselt veel mõnda aega ei võimalda, küll aga on endiselt võimalik edukalt tehinguid sooritada, väikest kasumit teenida ja nii enda rikkust aega mööda kasvatada. Mina mõtlen sellest nii, et hetkel ei sõida ma enam autoga rahapaja suunas, vaid rattaga ja mõnel juhul ka jalutan, aga see on okei. Ma endiselt liigun edasi, mul on võimalus kogeda erinevaid turusituatsioone ja seejuures õppida ning kohaneda. Ühtlasi...kui ma räägin “väikesest” kasumist, siis enamasti on see siiski võrdne või suurem kui see, mida mul palgatööga õnnestuks teenida, seega pigem on siiski hästi.

Kasuminumbritest plaanin ma teha kindlasti eraldi postituse, seega stay tuned!

Plaan paika, siht silme ette ja investeerima!