Appi, ma pean vist kohtusse minema!

Ikka ja jälle üllatun, et kuidas ma suutsin viis aastat juurat õppida ja sellel alal ka töötada kui mul tegelikult on nii sügavalt savi kohtulahendidest ja üleüldiselt seadustest. Selles mõttes, et ma ikka järgin seadust nagu kõik normaalsed kodanikud, ega ma kriminaal ole. Lihtsalt ma ei lähe spetsiaalselt riigiteatajasse, et vaadata, mida uut ja põnevat seal täna pakutakse. Ühtlasi pärast seda kui ma juristina tegutsemise lõpetasin, olen ma oma lepinguid üldiselt koostanud kõhutunde pealt. Põhiliselt ongi nendeks olnud paar töölepingut ja korterite müügiga seotud broneerimislepingud. Easy-peasy - vaatad, mis teised teevad, teed ise samamoodi ja ongi leping ilma suurema vaevata valmis.

Nii ma vähemalt arvasin. Makseettepanek minu postkastis ja potentsiaalne kohtukutse võivad selle arvamuse aga haledalt ümber lükata. Nii, aga tõmban siis siinkohal natuke vähem krüptiliseks ja räägin ära, miks ma arvatavasti varsti kohtupingis istuma pean.

Suvel kui hinnad veel ülikõrgel olid ostsin korteri Põhja-Tallinnas. Remontisime ja sisustasime kiirelt ära ja suve lõpus sai korter müüki pandud. Ma ei mäletagi enam täpselt, mis hinnaga ma algselt selle korteri portaalidesse lisasin, aga kuna siis veel erilist langust toimunud ei olnud, siis tõenäoliselt võis see jääda 127 000 euro juurde. Tegemist oli 39.9 m2 korteriga ehk siis ruutmeetri hind tuli päris krõbe. Üksikud inimesed käisid vaatamas, aga ümbrus ja trepikoda ei aidanud müügile kaasa ja üha rohkem oli tunda ka turu jahenemist.

Samal ajal hakkasid ehitajatel teistes korterites tööd lõppema ja mul oli vaba raha vaja, et uus korter soetada ja ehitajatele tööd edasi pakkuda. Seega olin ma üliõnnelik kui kindel ostuhuviline ütles, et talle kõik sobib ja soovib broneerimislepingut sõlmida. Isegi hinnas olin nõus 6500 eurot alla tulema, sest selleks hetkeks oli mul finantside vabastamisega juba kiire. Tavaliselt ma hinnas eriti suuri alandusi ei tee, sest ma panen juba algselt portaalidesse üsna realistliku summa, aga see kord oli erand ja see erand jääb edaspidiseks kinnitama reeglit, sest oma vitsad sain ma siit korralikud.

Broneerimistasu kontole laekunud, leping sõlmitud, minul juba uued korterid silmapiiril ja siis potsatab mulle meili kiri "oleme teie korterist huvitatud ja pakume 124 000 eurot". Pekki küll, see on ju 3500 eurot rohkem kui praegu kokku lepitud. Ahvatlev oli see pakkumine küll, aga kuna broneerimisperioodil mul õigust korterit teistele müüa ei olnud ja natuke hakkas kripeldama ka, et broneerijad on ju juba arvestanud uue korteriga ja kulusid kandnud. Seega ütlesin sellele 124 000 eurosele pakkumisele ära ja jäin ootama, et broneerija pangaga asjad korda saaks.

Ja siis, kolm nädalat hiljem, saabub mulle kiri, et pangast on küll positiivne otsus olemas, aga kuna broneerijale intress ei sobi, siis ta tehingut sõlmida ei soovi ja tahab broneerimistasu tagasi.

Hell no! Esiteks - ma olen jäänud ilma 3500 eurot kallimast tehingust ja lisaks olen kaotanud 3 nädalat, mille jooksul kinnisvarahinnad on langenud ja pooled ostuhuvilised turult kadunud. Selle jaoks see broneerimisleping ju sõlmitaksegi, et selliste otsuste eest mõlemat osapoolt kaitsta ja vajadusel siis kahju kompenseerida. Nii ma siis vastasin, et kahju küll, aga leping on meil sõlmitud ja tasu tagastamisele ei kuulu. Sellega lugesin asja lõppenuks ja elasin rahus oma elu edasi.

Jõudis siis kätte kaunis jõulupäev ja koos sellega lendas minu meili ka nõudekiri broneerimistasu tagastamiseks. Tuleb välja, et broneerimisleping ei tohi sisaldada poolt sõna ka selle kohta, et korterit tulevikus osta plaanitakse. Nimelt on riigikohus otsustanud, et kui leping kasvõi vihjab korteri ostmise või müümise kohustusele, siis on see osaliselt müügilepingu eelleping ja kogu dokument peaks olema notariaalselt sõlmitud.

Nii palju kui ma aru saan, siis broneerimisleping võib olla lihtkirjalikus vormis vaid juhul kui selles lepitakse kokku, et broneerimistasu makstakse selle eest, et müüja broneerimisperioodi jooksul korterit teistele huvilistele ei paku ega müü. Ehk siis tasu makstakse pelgalt müügi peatamise eest. Praktikas muidugi keegi sellisest lepingust huvitatud ei ole, kus müüja saab võtta tasu müügi peatamise eest, aga lepingu lõppedes otsustab korteri siiski kellelegi kolmandale müüa ja broneerimistasu ka endale jätta.

Tavapärane on, et broneerimislepingus tuuakse välja ka korteri hind ja asjaolu, et broneerimistasu juba sisaldub hinnas. Lisaks tuuakse ka välja, et kui müük jääb ära ostjast sõltumatutel asjaoludel (nt müüja müüb korteri kolmandale isikule), siis broneerimistasu tagastatakse ja kui müük jääb ära broneerijast tingitud põhjustel (nt loobub tehingust), siis tasu ei tagastata ja see jääb kompenseerima müügi peatamisest tekkinud kahju. Kohtulahendite valguses peaks see kõik olema, aga nii kavalalt kirja pandud, et dokumendis ei oleks vihjetki kohustusele osta või müüa. Kas minul see nii kavalalt kirja sai pandud, seda ma hetkel veel ei tea.

Hetkel olen siis olukorras, kus ma olen makseettepanekule esitanud vastuväite ja kas see nüüd edasi kohtusse läheb või mitte...jumal seda teab. Kui läheb, siis olen ma igal juhul valmis vaidlema ja targemaks saama. Saan siis tänutäheks neid maaklerfirmasi nõustada, kelle pealt ma lepingud maha viksisin.

PS! Hetkel ei oska ma öelda, milline broneerimisleping, siis lõpuks kohtu silmis pädev oleks. Kas ainult paar lauset stiilis:

"Korteri omanik ja broneerija lepivad kokku, et perioodil DD-MM-YYYY kuni DD-MM-YYYY peatab korteri omanik korteri xxx müügi. Broneerija tasub korteri omanikule müügi peatamise eest tasu summas YYY."

Või kõlbaks ka selline broneerimisleping nagu allpool välja toodud, sest seda lepingut olen ma näinud ka teiste maaklerfirmade kasutuses:

Eks ma saan siis kohtu abiga sellesse selgust ja jagan ka teiega.